Direito Imobiliário

Sangiogo Advogados Associados

Inquilino fez melhorias no imóvel: ele pode cobrar o proprietário depois ou descontar os valores gastos no aluguel?

Essa dúvida é comum em contratos de locação residencial e comercial. Muitas vezes, o locatário pinta o imóvel, troca piso, conserta infiltração, instala móveis, reforma banheiro, melhora a rede elétrica ou realiza adaptações para tornar o espaço mais adequado ao uso.

O ponto principal é entender que nem toda melhoria gera direito automático de reembolso. A resposta depende do tipo de benfeitoria, da autorização do proprietário, do contrato de locação e da necessidade da obra.

A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, trata do tema nos artigos 35 e 36. O Código Civil, Lei nº 10.406/2002, também classifica as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias, conforme o artigo 96.

Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post “Inquilino Fez Melhorias no Imóvel: Pode Cobrar?”.

Sumário

1. Inquilino fez melhorias no imóvel: pode cobrar o proprietário?
2. O que são benfeitorias necessárias?
3. O que são benfeitorias úteis?
4. O que são benfeitorias voluptuárias?
5. O contrato pode impedir o reembolso das melhorias?
6. O inquilino pode descontar a reforma do aluguel?
7. Quais provas ajudam a cobrar melhorias no imóvel?
8. O inquilino pode retirar as melhorias quando sair?
9. O que fazer antes de reformar imóvel alugado?
10. Quando procurar orientação jurídica?

1. Inquilino fez melhorias no imóvel: pode cobrar o proprietário?

Pode cobrar em algumas situações, mas o reembolso não é automático para toda melhoria feita no imóvel alugado.

A Lei do Inquilinato diferencia os tipos de benfeitoria e estabelece regras próprias para cada uma. O artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 prevê que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário são indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador. O mesmo artigo prevê que as benfeitorias úteis são indenizáveis quando autorizadas.

Isso significa que a análise começa pela classificação da obra. Um conserto indispensável para evitar deterioração do imóvel não recebe o mesmo tratamento de uma reforma estética feita por preferência do inquilino.

Também é necessário verificar o contrato. Muitas locações possuem cláusulas sobre reformas, autorização prévia, indenização e direito de retenção.

2. O que são benfeitorias necessárias?

Benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore.

O artigo 96, § 3º, do Código Civil define como necessárias as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Em imóveis alugados, isso pode incluir reparos urgentes em vazamentos, problemas elétricos graves, infiltrações, danos estruturais, telhado comprometido ou situações que prejudiquem o uso seguro do imóvel.

Na locação urbana, essas benfeitorias costumam ter tratamento mais favorável ao locatário. O artigo 35 da Lei do Inquilinato prevê que, salvo cláusula contratual em sentido contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis mesmo sem autorização do proprietário.

Isso ocorre porque a obra preserva o próprio bem e evita prejuízo maior.

Ainda assim, quando possível, o inquilino deve comunicar o proprietário antes da intervenção, registrar o problema e guardar comprovantes.

3. O que são benfeitorias úteis?

Benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.

O artigo 96, § 2º, do Código Civil define as benfeitorias úteis como aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Em uma locação, podem ser exemplos a instalação de grades de segurança, melhoria na acessibilidade, instalação de armários fixos, troca de portão por modelo mais funcional ou adequações que tornam o imóvel mais utilizável.

Pela Lei do Inquilinato, as benfeitorias úteis feitas pelo locatário são indenizáveis quando autorizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário.

Isso significa que, em regra, o inquilino deve obter autorização antes de executar a obra se pretende cobrar o proprietário depois.