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11/05/2026
O ITBI sobre valor de referência é um dos temas que mais gera dúvidas entre compradores de imóveis no Brasil. Em muitas cidades, especialmente em grandes centros urbanos, os municípios utilizam um valor estimado pela administração pública para calcular o imposto, mesmo quando o imóvel foi adquirido por um valor menor na escritura de compra e venda. Essa prática tem provocado discussões judiciais importantes e levado muitos contribuintes a questionarem cobranças consideradas excessivas.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, é um tributo municipal cobrado nas operações de compra e venda de imóveis. Embora cada município tenha autonomia para regulamentar a cobrança, a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional estabelecem limites para evitar abusos. Nos últimos anos, decisões do Superior Tribunal de Justiça passaram a reconhecer que o valor efetivo da transação deve prevalecer em diversas situações, reduzindo a margem para arbitrariedades fiscais.
Para compradores, investidores imobiliários e proprietários, compreender como funciona a cobrança do ITBI é fundamental para evitar pagamentos indevidos e identificar possíveis direitos à restituição de valores pagos a maior.
Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post 'ITBI Sobre Valor de Referência: É Legal a Cobrança Acima do Valor da Compra?'.
O ITBI é o imposto cobrado pelos municípios nas operações de transferência onerosa de imóveis, como compra e venda de apartamentos, casas, terrenos e salas comerciais. O tributo está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, e normalmente deve ser pago antes do registro da escritura no cartório de imóveis.
Na prática, sem a quitação do ITBI, o comprador geralmente não consegue concluir a transferência da propriedade. Por isso, o imposto se torna uma etapa obrigatória da negociação imobiliária. Cada município define sua alíquota e seus procedimentos administrativos, o que faz com que existam diferenças relevantes entre cidades como Porto Alegre, Curitiba, São Paulo e Salvador.
O cálculo do ITBI costuma considerar o valor venal do imóvel, o valor declarado pelas partes ou o chamado valor de referência estabelecido pela prefeitura. É justamente nesse ponto que surgem muitos conflitos. Em diversos casos, o município desconsidera o valor efetivamente pago pelo comprador e aplica um valor superior para aumentar a arrecadação tributária.
Essa prática passou a ser amplamente discutida nos tribunais, especialmente porque o Código Tributário Nacional exige que a administração pública observe critérios razoáveis e permita ao contribuinte contestar eventual divergência na base de cálculo do imposto.
O valor de referência é uma estimativa criada pelos municípios para servir como parâmetro na cobrança do ITBI. Em geral, a prefeitura estabelece uma tabela interna baseada em critérios como localização do imóvel, padrão construtivo, metragem e valorização da região.
Na prática, o município utiliza esse valor como uma espécie de “preço mínimo” para calcular o imposto. Assim, mesmo que o imóvel tenha sido negociado por um valor inferior, a prefeitura pode exigir o ITBI com base em um montante maior. Isso acontece com frequência em operações envolvendo imóveis antigos, negociações familiares, imóveis com problemas estruturais ou vendas em situações urgentes.
O principal problema é que nem sempre o valor de referência corresponde à realidade do mercado. Muitas vezes, o cálculo municipal é feito de forma genérica, sem considerar as características específicas do imóvel negociado.
Importante saber:
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de boa-fé. Isso significa que o município não pode simplesmente desconsiderar o valor da compra sem instaurar procedimento administrativo adequado para apurar eventual inconsistência.
Além disso, muitos municípios utilizam sistemas automatizados para atualização dos valores de referência, acompanhando dados do mercado imobiliário e registros fiscais. Essa modernização tecnológica aumentou o número de cobranças questionadas judicialmente nos últimos anos.
A cobrança do ITBI acima do valor efetivamente pago pelo imóvel depende de análise específica do caso concreto. Entretanto, a Justiça tem entendido que o município não pode presumir automaticamente que o valor declarado pelo comprador está incorreto.
O entendimento predominante atualmente é que o preço negociado entre comprador e vendedor deve ser considerado válido, salvo quando houver indícios concretos de fraude, simulação ou subfaturamento. Isso impede que a prefeitura utilize unilateralmente um valor de referência mais elevado sem justificar adequadamente a diferença.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1.113, fixando importante tese sobre o assunto. O tribunal decidiu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI sem procedimento administrativo próprio.
Essa decisão teve grande impacto em cidades que utilizavam tabelas internas automáticas para majorar a cobrança do imposto. Municípios como São Paulo e Porto Alegre passaram a enfrentar aumento significativo de ações judiciais buscando revisão tributária e restituição de valores pagos indevidamente.
Apesar disso, algumas prefeituras continuam aplicando valores de referência superiores, especialmente quando identificam divergências relevantes em relação aos preços médios do mercado imobiliário local.
A jurisprudência brasileira evoluiu bastante nos últimos anos em relação à cobrança do ITBI sobre valor de referência. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento favorável ao contribuinte ao afirmar que o município não pode estabelecer previamente uma base de cálculo unilateral para o imposto.
Segundo o STJ, o valor da negociação informado pelas partes deve prevalecer inicialmente. Caso a prefeitura considere o valor incompatível com o mercado, ela precisa instaurar processo administrativo para apurar eventual irregularidade, garantindo direito de defesa ao contribuinte.
Essa interpretação tem fundamento nos artigos 38 e 148 do Código Tributário Nacional. O artigo 38 prevê que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido. Já o artigo 148 determina que eventual arbitramento do valor deve ocorrer mediante procedimento administrativo específico.
Fique atento:
Nem toda cobrança acima do valor da escritura é automaticamente ilegal. Existem situações em que a administração tributária pode questionar o preço declarado, especialmente quando houver fortes indícios de fraude ou subavaliação proposital do imóvel.
Tribunais estaduais do Rio Grande do Sul, Paraná, São Paulo e Bahia também vêm aplicando esse entendimento de forma cada vez mais uniforme. Isso tem fortalecido a segurança jurídica para compradores e investidores imobiliários que enfrentam cobranças consideradas excessivas.
A cobrança do ITBI pode ser considerada abusiva quando o município ignora o valor real da transação sem apresentar justificativa concreta ou sem permitir ao contribuinte exercer seu direito de defesa.
Isso ocorre, por exemplo, quando a prefeitura utiliza exclusivamente tabelas genéricas de valor de referência, sem analisar as condições específicas do imóvel negociado. Imóveis antigos, deteriorados, ocupados irregularmente ou vendidos em situações emergenciais podem ter preços inferiores aos praticados no mercado tradicional, e isso não significa necessariamente fraude.
Outro ponto relevante envolve imóveis adquiridos em leilão judicial ou extrajudicial. Nesses casos, é comum que o valor da arrematação seja inferior ao valor de referência municipal. A jurisprudência tem reconhecido que o ITBI deve considerar o valor efetivo da arrematação, salvo prova concreta de irregularidade.
Também podem existir abusos quando o município cria mecanismos automáticos para impedir o registro da escritura enquanto o contribuinte não aceita o valor arbitrado administrativamente.
Além do impacto financeiro imediato, cobranças excessivas podem dificultar investimentos imobiliários, atrasar financiamentos e aumentar os custos de regularização patrimonial, especialmente em operações de maior valor econômico.
O contribuinte pode contestar a cobrança administrativa ou judicialmente, dependendo da situação concreta e do estágio da exigência tributária. Em muitos casos, a primeira medida é apresentar impugnação administrativa perante a prefeitura.
Nesse procedimento, o comprador pode demonstrar que o valor efetivo da transação corresponde à realidade do imóvel negociado. Documentos como escritura pública, contrato de compra e venda, laudos de avaliação e fotografias do imóvel podem fortalecer a argumentação.
Quando a administração municipal mantém a cobrança considerada excessiva, o contribuinte pode recorrer ao Poder Judiciário para discutir a legalidade da base de cálculo do imposto. Dependendo do caso, é possível ajuizar ação declaratória, repetição de indébito ou mandado de segurança.
A atuação do advogado se torna estratégica porque a discussão envolve análise tributária, interpretação jurisprudencial e produção de provas técnicas. Além disso, cada município possui regras próprias de procedimento administrativo e cobrança fiscal.
Em cidades com grande volume de transações imobiliárias, como São Paulo e Porto Alegre, muitos contribuintes têm obtido decisões favoráveis com base nos precedentes recentes do Superior Tribunal de Justiça.
Sim. Quando o contribuinte comprova que houve pagamento indevido ou excessivo de ITBI, pode existir direito à restituição dos valores pagos a maior. Esse pedido pode ocorrer administrativamente ou judicialmente.
O prazo para buscar a restituição geralmente é de cinco anos, contados do pagamento do imposto, conforme regras do Código Tributário Nacional. Por isso, é importante analisar rapidamente a situação após a identificação da possível irregularidade.
A restituição pode envolver diferenças significativas, especialmente em imóveis de alto valor econômico. Em operações imobiliárias comerciais ou investimentos patrimoniais, pequenas diferenças na base de cálculo podem gerar impacto tributário relevante.
Importante saber:
O simples fato de o contribuinte ter pago o ITBI não impede a posterior discussão judicial. Muitos compradores realizam o pagamento para evitar atraso no registro do imóvel e depois ingressam com pedido de restituição.
Em alguns casos, também pode haver atualização monetária dos valores pagos indevidamente, conforme entendimento dos tribunais e legislação aplicável ao município responsável pela cobrança.
O processo judicial normalmente começa com análise documental da operação imobiliária e da cobrança realizada pelo município. O advogado avalia a escritura, as guias de ITBI, o valor de referência aplicado e os fundamentos utilizados pela prefeitura.
A depender do caso, pode ser ajuizada ação buscando reduzir a base de cálculo do imposto antes do pagamento definitivo ou ação de restituição após o recolhimento do tributo. Em situações urgentes, o contribuinte também pode buscar liminar para evitar exigências consideradas abusivas.
Durante o processo, o juiz pode analisar documentos, perícias e precedentes jurisprudenciais relacionados ao mercado imobiliário da região. A prova técnica costuma ter relevância importante em casos envolvendo divergência sobre o valor do imóvel.
Os municípios normalmente defendem que o valor de referência busca combater fraudes fiscais e garantir equilíbrio arrecadatório. Já os contribuintes sustentam que a cobrança não pode desconsiderar automaticamente o valor real da negociação.
Nos estados onde o mercado imobiliário apresenta forte valorização, como São Paulo e algumas regiões do Paraná e Rio Grande do Sul, o volume de ações envolvendo ITBI cresceu de forma significativa após as decisões recentes do STJ.
A documentação é essencial para demonstrar que o valor efetivamente negociado corresponde à realidade da operação imobiliária. Quanto mais elementos o contribuinte apresentar, maiores são as chances de comprovar eventual excesso na cobrança do ITBI.
Entre os documentos mais relevantes estão a escritura pública de compra e venda, contrato particular, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada do imóvel e guia de recolhimento do ITBI. Fotografias do imóvel e laudos de avaliação também podem ser úteis em situações específicas.
Quando o imóvel possui problemas estruturais, necessidade de reforma ou condições que reduzam seu valor de mercado, documentos técnicos ajudam a justificar a diferença em relação ao valor de referência municipal.
Em imóveis adquiridos em leilão, a carta de arrematação e os documentos do processo judicial costumam ser fundamentais para demonstrar a legitimidade do preço pago.
A organização prévia dessas informações facilita tanto a defesa administrativa quanto eventual discussão judicial, permitindo análise mais precisa sobre a legalidade da cobrança tributária.
As decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça aumentaram a proteção jurídica dos contribuintes e reduziram a margem para cobranças automáticas baseadas exclusivamente em valores de referência municipais.
Para compradores de imóveis residenciais, isso representa maior possibilidade de questionar cobranças consideradas excessivas. Já para investidores imobiliários, o entendimento traz impacto relevante na previsibilidade tributária das operações.
Empresas do setor imobiliário também passaram a revisar estratégias tributárias em incorporações, loteamentos e negociações patrimoniais. Em muitos casos, a discussão sobre a base de cálculo do ITBI influencia diretamente a viabilidade financeira do negócio.
Outro efeito importante envolve a necessidade de os municípios adequarem seus procedimentos administrativos às decisões judiciais recentes. Algumas prefeituras passaram a criar mecanismos de contestação administrativa mais detalhados, enquanto outras ainda mantêm práticas questionadas nos tribunais.
O avanço da digitalização dos serviços públicos também aumentou o cruzamento de dados fiscais e imobiliários. Isso faz com que as administrações municipais monitorem operações com mais precisão, mas também exige maior transparência e respeito às garantias do contribuinte.
Além disso, o fortalecimento da jurisprudência sobre o tema tende a gerar maior uniformidade nas decisões judiciais em diferentes estados brasileiros, reduzindo inseguranças para quem atua no mercado imobiliário.
Chegamos ao fim de mais um conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados.
Neste blog post falamos sobre:
Saiba mais sobre revisão tributária imobiliária, restituição de tributos e regularização de imóveis em nosso blog.
Se você tem dúvidas sobre ITBI sobre valor de referência, entre em contato com um advogado de sua confiança para analisar seu caso e verificar quais medidas podem ser tomadas.
Conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados Associados — OAB/RS 3.605
Não automaticamente. A Justiça entende que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, salvo indícios concretos de fraude ou subavaliação.
Sim. O contribuinte pode buscar restituição administrativa ou judicial dos valores pagos indevidamente, respeitando o prazo legal aplicável.
É um parâmetro criado pelo município para estimar o valor do imóvel e calcular o imposto de transmissão imobiliária.
O STJ decidiu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo sem procedimento administrativo adequado e sem permitir defesa ao contribuinte.
Em muitos casos, a Justiça reconhece que o ITBI deve considerar o valor efetivamente pago na arrematação, salvo prova de irregularidade.
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