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20/05/2026
Entenda como as decisões recentes do STF e STJ impactam a cobrança do ITBI em 2026 e saiba quais direitos o contribuinte pode discutir.
O ITBI em 2026 continua sendo um dos tributos que mais geram dúvidas em negociações imobiliárias no Brasil. Nos últimos anos, decisões relevantes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça alteraram a forma como muitos municípios interpretam o momento da cobrança do imposto, especialmente em casos de promessa de compra e venda, cessão de direitos e integralização de imóveis em empresas.
As discussões ganharam ainda mais força após o julgamento do Tema 1124 do STF, que reforçou o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre, em regra, apenas com o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. A controvérsia também envolve a cobrança antecipada do imposto e situações em que municípios exigem o recolhimento antes da efetiva transmissão do bem. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
Na prática, isso impacta compradores, vendedores, investidores imobiliários, empresários e pessoas que realizam operações envolvendo imóveis urbanos e rurais. Além disso, diversos contribuintes passaram a questionar cobranças consideradas indevidas, especialmente diante das mudanças recentes de entendimento nos tribunais superiores.
Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post "ITBI em 2026: O Que Mudou Após as Decisões Recentes do STJ e STF".
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal cobrado nas transmissões onerosas de imóveis entre pessoas vivas. Ele normalmente aparece em operações de compra e venda de casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais e outros bens imobiliários.
A Constituição Federal prevê o ITBI no artigo 156, inciso II, atribuindo aos municípios a competência para instituir e cobrar o tributo. Já o Código Tributário Nacional estabelece que o imposto incide sobre a transmissão da propriedade imobiliária e de direitos reais relacionados ao imóvel.
Durante muitos anos, diversos municípios passaram a exigir o pagamento do ITBI antes mesmo do registro da transferência da propriedade. Em algumas cidades, o imposto era cobrado na assinatura do contrato de compra e venda ou até mesmo na promessa de aquisição do imóvel.
As decisões recentes do STF e do STJ mudaram significativamente essa interpretação. Hoje, a discussão principal gira em torno do momento exato em que ocorre o fato gerador do imposto, especialmente nas operações que ainda não resultaram no registro formal da propriedade.
O Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento relevante ao analisar o Tema 1124 de repercussão geral. A Corte afirmou que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o que normalmente acontece com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Esse entendimento impactou diretamente práticas adotadas por diversos municípios brasileiros. Em muitos locais, o contribuinte era obrigado a pagar o imposto antes mesmo da conclusão do registro imobiliário, situação que passou a ser questionada judicialmente.
O STF também passou a analisar com maior profundidade a incidência do imposto sobre cessão de direitos relacionados a imóveis. Embora o tema ainda gere debates em alguns tribunais, o entendimento predominante reforça que nem toda operação preliminar autoriza automaticamente a cobrança do ITBI.
Na prática, a decisão trouxe maior segurança jurídica para compradores e investidores, reduzindo situações em que o imposto era exigido de forma antecipada sem a efetiva transmissão da propriedade.
O Superior Tribunal de Justiça vem adotando posicionamento alinhado ao entendimento do STF em diversas situações envolvendo o ITBI. O tribunal tem reconhecido que o fato gerador do imposto está relacionado à efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante registro.
Esse entendimento passou a influenciar decisões em ações judiciais movidas por contribuintes que questionam cobranças antecipadas feitas pelos municípios. Em muitos casos, os tribunais têm afastado exigências tributárias consideradas incompatíveis com a interpretação constitucional atual.
O STJ também vem enfrentando discussões envolvendo cessão de direitos possessórios, integralização de capital social e contratos preliminares relacionados a imóveis. Dependendo da situação concreta, a cobrança do imposto pode ser considerada indevida.
Apesar disso, ainda existem divergências em algumas situações específicas, principalmente em operações mais complexas envolvendo cessão de direitos aquisitivos e contratos imobiliários intermediários.
Essa é uma das principais dúvidas relacionadas ao ITBI em 2026. Após os julgamentos recentes, aumentaram os questionamentos sobre a legalidade da cobrança antes do registro imobiliário.
O entendimento predominante nos tribunais superiores aponta que o simples compromisso de compra e venda não transfere automaticamente a propriedade do imóvel. Dessa forma, muitos especialistas defendem que a cobrança antecipada do imposto viola o entendimento consolidado pelo STF.
Mesmo assim, alguns municípios mantêm legislações locais que exigem o recolhimento do ITBI antes do registro definitivo. Isso faz com que muitos contribuintes precisem recorrer ao Judiciário para garantir seus direitos.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando a legislação municipal aplicável, o tipo de contrato firmado e o estágio da negociação imobiliária.
Os contratos de cessão de direitos imobiliários estão entre os temas mais discutidos atualmente. Nessas operações, uma pessoa transfere para outra direitos relacionados à aquisição futura de determinado imóvel.
O debate jurídico ocorre porque a Constituição Federal menciona a possibilidade de incidência do ITBI sobre cessão de direitos relativos à aquisição imobiliária. Ainda assim, o STF passou a revisar a interpretação aplicada nesses casos específicos. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Em algumas decisões recentes, tribunais passaram a diferenciar promessa de compra e venda, cessão de direitos aquisitivos e cessão possessória. Dependendo da operação realizada, o imposto pode ou não ser exigido.
Isso faz com que contratos imobiliários mais complexos precisem de análise técnica cuidadosa, principalmente em operações envolvendo investidores, incorporações e negociações sucessivas do mesmo imóvel.
Outro ponto importante envolve a integralização de imóveis ao capital social de empresas. Em muitos casos, empresários utilizam imóveis para formar ou aumentar o patrimônio societário da pessoa jurídica.
A Constituição Federal prevê hipóteses de imunidade tributária nessas operações, especialmente quando o imóvel é utilizado para integralização de capital social. Mesmo assim, muitos municípios passaram a exigir ITBI em determinadas circunstâncias.
As decisões recentes dos tribunais superiores aumentaram a discussão sobre os limites dessa imunidade. Hoje, existe maior debate sobre atividades preponderantes da empresa, valor excedente do imóvel e requisitos necessários para afastar a cobrança do imposto.
Em operações empresariais, a análise jurídica prévia se tornou ainda mais importante para evitar autuações fiscais, cobranças inesperadas e disputas tributárias futuras.
Nem toda cobrança de ITBI realizada pelos municípios está automaticamente correta. Em diversos casos, contribuintes conseguem discutir judicialmente exigências consideradas incompatíveis com a Constituição Federal e com o entendimento atual dos tribunais superiores.
Entre as situações mais discutidas estão cobranças antes do registro imobiliário, incidência sobre cessão possessória, exigência em promessas de compra e venda e interpretações restritivas relacionadas à imunidade tributária empresarial.
Também existem discussões envolvendo a base de cálculo utilizada pelos municípios. Algumas prefeituras adotam valores superiores ao efetivo valor da negociação imobiliária, gerando questionamentos judiciais.
Em determinadas hipóteses, o contribuinte pode buscar revisão da cobrança, restituição de valores pagos indevidamente ou reconhecimento judicial da inexigibilidade do tributo.
As discussões judiciais envolvendo ITBI normalmente ocorrem por meio de mandado de segurança, ação declaratória ou ação de repetição de indébito tributário. O tipo de processo depende da situação concreta e do objetivo do contribuinte.
Quando o imposto ainda não foi pago, o contribuinte pode tentar impedir judicialmente a cobrança considerada indevida. Já nos casos em que houve recolhimento do tributo, pode existir a possibilidade de buscar restituição dos valores.
Os tribunais analisam fatores como legislação municipal, contrato imobiliário, momento da transferência da propriedade e entendimento consolidado pelo STF e STJ.
Por isso, documentos relacionados à negociação imobiliária precisam estar organizados e corretamente formalizados, especialmente contratos, matrículas atualizadas e comprovantes tributários.
O cenário atual exige atenção redobrada em negociações imobiliárias. Antes de assinar contratos ou realizar pagamentos relacionados ao ITBI, é importante compreender como a operação será interpretada pelo município.
Compradores, vendedores, investidores e empresários devem verificar previamente a incidência tributária aplicável ao negócio. Isso reduz riscos de cobranças inesperadas, autuações fiscais e disputas judiciais futuras.
Também é fundamental analisar se a operação envolve cessão de direitos, integralização societária, promessa de compra e venda ou efetiva transmissão da propriedade imobiliária.
Em cidades com maior volume de operações imobiliárias, como Porto Alegre, Curitiba, São Paulo e Salvador, as discussões sobre ITBI vêm crescendo significativamente diante das recentes decisões judiciais.
A orientação jurídica se torna importante principalmente quando existem dúvidas sobre a legalidade da cobrança do ITBI ou quando o município exige pagamento antecipado do imposto.
Operações empresariais, cessões de direitos, integralizações societárias e negociações imobiliárias de alto valor exigem análise técnica mais detalhada, já que pequenos erros podem gerar impactos tributários relevantes.
Além disso, decisões recentes do STF e STJ abriram espaço para discussões judiciais em situações antes consideradas definitivas pelos municípios. Isso aumentou a necessidade de avaliação individualizada de cada operação.
Um advogado pode analisar documentos, identificar riscos tributários, verificar possibilidade de imunidade ou revisão da cobrança e orientar sobre medidas judiciais cabíveis conforme o caso concreto.
Chegamos ao fim de mais um conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados.
Neste blog post falamos sobre:
Se você tem dúvidas sobre ITBI, entre em contato com um advogado de sua confiança para analisar seu caso e verificar quais medidas podem ser tomadas.
Conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados Associados — OAB/RS 3.605
As decisões recentes do STF indicam que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transferência da propriedade imobiliária.
Nem sempre. Em muitos casos, o simples contrato preliminar não transfere a propriedade do imóvel e pode não justificar a cobrança imediata do imposto.
Sim. Dependendo da situação, o contribuinte pode questionar cobranças consideradas indevidas ou incompatíveis com o entendimento atual dos tribunais.
O tema ainda gera debates jurídicos. A incidência depende do tipo de cessão realizada e da interpretação aplicada ao caso concreto.
A Constituição prevê hipóteses de imunidade tributária, mas cada operação precisa ser analisada individualmente conforme a atividade empresarial e as características do negócio.
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