Direito Imobiliário
Sangiogo Advogados Associados
Introdução
Na hora de registrar a compra de um imóvel, muitos compradores têm uma surpresa: a prefeitura calcula o ITBI não sobre o valor pago, mas sobre um valor de referência maior, definido pelo próprio município.
Essa prática foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixou regras claras sobre a base de cálculo do imposto. Entender esse entendimento pode evitar o pagamento a mais ou permitir a restituição.
Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post “ITBI Cobrado Acima do Valor da Compra: Dá Para Contestar?”.
Entenda
O STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador, que só pode ser afastado pela prefeitura por meio de processo administrativo próprio.
Sumário
1. O que é o ITBI e quando ele é cobrado?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal pago na compra e venda de imóveis. A alíquota varia de cidade para cidade e incide sobre o valor do imóvel transmitido.
O STF definiu que o ITBI só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que ocorre com o registro no cartório (Tema 1.124). Por isso, não pode ser exigido na assinatura de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos.
2. O que o STJ decidiu sobre a base de cálculo?
No julgamento do Tema 1.113, o STJ fixou três entendimentos importantes:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculado à base de cálculo do IPTU;
- O valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o valor de mercado, e só pode ser afastado pela prefeitura mediante processo administrativo próprio;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado unilateralmente.
Fique atento:
Se a prefeitura emitiu a guia já com o valor de referência, sem abrir processo para contestar o valor declarado, a cobrança pode ser questionada.
3. Como contestar a cobrança e pedir a restituição?
Quem ainda não pagou pode pedir administrativamente a emissão da guia com base no valor da transação ou buscar medida judicial para recolher o imposto sobre o valor correto.
Quem já pagou a mais pode pedir a restituição da diferença, com correção, no prazo de 5 anos contados do pagamento. O pedido pode ser feito na prefeitura ou judicialmente.
Importante saber:
Guarde a escritura, a guia de ITBI e o comprovante de pagamento. Com esses documentos, é possível calcular exatamente quanto foi pago acima do devido.
4. Quais cuidados tomar com o valor declarado?
A decisão do STJ protege o comprador de boa-fé, mas não autoriza declarar um valor fictício. Se a prefeitura demonstrar, em processo administrativo, que o valor declarado está muito abaixo do mercado, pode exigir a diferença com acréscimos legais.
O ideal é que o valor declarado corresponda ao preço real do negócio, compatível com o mercado da região.
Conclusão
Chegamos ao fim de mais um conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados.
Neste blog post falamos sobre:
- O que é o ITBI e quando ele é cobrado;
- O que decidiu o STJ sobre a base de cálculo;
- Como contestar e pedir a restituição;
- Cuidados com o valor declarado.
O entendimento do STJ trouxe mais segurança para quem compra imóvel: a base do ITBI é o valor real da transação, e a prefeitura não pode impor um valor de referência sem processo próprio.
Se você tem dúvidas sobre base de cálculo do ITBI, entre em contato com um advogado de sua confiança para analisar seu caso e verificar quais medidas podem ser tomadas.
Conteúdo desenvolvido pela Sangiogo Advogados Associados – OAB/RS 3.605
Perguntas Frequentes sobre base de cálculo do ITBI
O ITBI financiado pelo banco segue a mesma regra?
Sim. Em compras financiadas, a base de cálculo também deve ser o valor da transação, e não um valor de referência arbitrado pela prefeitura.
Posso pedir restituição de ITBI pago há 3 anos?
Sim. O prazo para pedir a restituição de tributo pago a mais é de 5 anos a partir do pagamento.
O município pode cobrar ITBI na promessa de compra e venda?
Não. Segundo o STF, o imposto só é devido com o registro da transferência no cartório.
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