Direito Imobiliário

Sangiogo Advogados Associados

Introdução

Muitas famílias moram há décadas em um imóvel que nunca foi passado para o seu nome. Pode ser uma casa comprada com contrato de gaveta, um terreno herdado sem inventário ou uma área ocupada de boa-fé por muitos anos.

A usucapião é o caminho para regularizar essas situações. E, desde o Código de Processo Civil de 2015, ela não depende mais obrigatoriamente de um processo judicial: pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis.

Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post “Usucapião em Cartório: Como Regularizar o Imóvel Sem Processo Judicial”.

Entenda

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando a documentação está completa e não há oposição.

1. O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com intenção de dono. A modalidade extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e permite que todo o procedimento seja conduzido pelo oficial do registro de imóveis.

A grande vantagem é o tempo. Quando a documentação está completa e não há oposição, o procedimento costuma ser bem mais rápido do que uma ação judicial.

2. Quais são os prazos das principais modalidades?

• Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos para 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez obras produtivas. Não exige justo título nem boa-fé.
• Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, reduzidos para 5 em situações específicas previstas em lei.
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel.
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, por quem não tem outro imóvel.

3. Quais documentos são necessários e como funciona o procedimento?

O pedido é feito por meio de advogado, que é obrigatório também na via extrajudicial. Os principais documentos são:

• Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo e as características da posse;
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica;
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca em nome do requerente e do proprietário registrado;
• Comprovantes da posse, como contas de luz e água, IPTU, contratos e declarações de vizinhos.

O cartório notifica o proprietário registrado e os confrontantes, além de dar ciência ao município, ao estado e à União. Se ninguém se opuser, o oficial registra o imóvel em nome do requerente. Desde 2017, o silêncio do notificado é interpretado como concordância.

4. Quando é preciso recorrer à Justiça?

Se houver impugnação de algum interessado que não possa ser resolvida no próprio cartório, ou se faltar documentação essencial, o procedimento extrajudicial é encerrado e a questão passa a ser discutida em ação judicial de usucapião.

Perguntas Frequentes sobre usucapião extrajudicial

Posso somar o tempo de posse de quem me vendeu o imóvel?

Sim. A lei permite somar a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas.

Contrato de gaveta serve para usucapião?

Serve como prova importante da posse e pode caracterizar justo título, o que permite prazos menores em algumas modalidades.

A usucapião em cartório é mais barata?

Os custos variam conforme o estado e o valor do imóvel, mas a redução de tempo costuma compensar em comparação com o processo judicial.