Direito Imobiliário

Sangiogo Advogados Associados

Introdução

Comprar um imóvel na planta costuma ser a forma de pagar menos pelo imóvel novo. Em troca, o comprador aceita esperar a obra. O problema surge quando a data de entrega chega e as chaves não.

O atraso gera prejuízos concretos: aluguel que continua sendo pago, mudança adiada, financiamento que não começa. A legislação e a jurisprudência preveem soluções para essa situação, e conhecer cada uma ajuda a decidir o melhor caminho.

Veja a seguir os tópicos que serão abordados neste blog post “Atraso na Entrega de Imóvel na Planta: Quais São os Direitos do Comprador?”.

Entenda

A Lei nº 13.786/2018 permite que o contrato preveja até 180 dias de tolerância. Passado esse prazo, o comprador pode desfazer o negócio com devolução integral ou manter a compra e ser indenizado pelo atraso.

1. O que é o prazo de tolerância de 180 dias?

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu na Lei de Incorporações a possibilidade de o contrato prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data de entrega. Dentro desse período, o atraso não gera penalidade para a construtora.

Para valer, essa cláusula precisa estar escrita no contrato de forma clara e destacada. Se o contrato não prevê a tolerância, o atraso conta a partir da data originalmente prometida.

2. O que o comprador pode fazer depois da tolerância?

Passados os 180 dias sem entrega, o comprador tem duas alternativas principais:

• Desistir da compra: o contrato pode ser desfeito por culpa da construtora, com devolução integral de tudo o que foi pago, corrigido, além da multa prevista no contrato. A devolução deve ocorrer em até 60 dias.
• Manter a compra: o comprador aguarda a entrega e tem direito a uma indenização de 1% do valor já pago por mês de atraso, corrigida monetariamente.

A escolha depende do momento de cada pessoa. Quem já não tem mais interesse no imóvel ou precisa do dinheiro tende a preferir a rescisão. Quem quer o imóvel pode manter o contrato e receber pelo atraso.

3. É possível receber indenização por aluguel e outros prejuízos?

O STJ entende que, em caso de atraso na entrega, o prejuízo do comprador é presumido, porque ele ficou impedido de morar no imóvel ou de alugá-lo (Tema 996). Por isso, é comum a condenação ao pagamento de lucros cessantes, geralmente calculados com base no valor de aluguel do imóvel.

Há uma ressalva importante: a multa contratual por atraso e os lucros cessantes, em regra, não podem ser cobrados ao mesmo tempo, porque têm a mesma finalidade (Tema 970 do STJ). O advogado avalia qual opção é mais vantajosa no caso concreto.

Também é possível discutir a cobrança de juros de obra e correção do saldo durante o período de atraso, já que o comprador não pode ser penalizado por uma demora que não causou.

4. Quais documentos ajudam a comprovar o atraso?

• Contrato de compra e venda e aditivos;
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos à construtora;
• Comunicações da construtora sobre novos prazos;
• Contrato de aluguel e recibos, se o comprador mora de aluguel enquanto espera;
• Extratos de juros de obra pagos ao banco, se houver financiamento.

Perguntas Frequentes sobre atraso na entrega de imóvel na planta

Chuvas ou falta de material justificam o atraso?

Em geral, não. Eventos previsíveis da construção civil fazem parte do risco do negócio e já são cobertos pelo prazo de tolerância.

O habite-se basta para considerar o imóvel entregue?

Não necessariamente. A entrega se dá com a disponibilização das chaves e condições reais de uso do imóvel.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto a obra atrasa?

Não é recomendável agir por conta própria. A suspensão de pagamentos deve ser analisada com cuidado e, se for o caso, pedida judicialmente.